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Consigli per investimenti immobiliari a Firenze Sud
Il mercato immobiliare è in flessione da anni, si sa. Sono proprio i prezzi bassi degli immobili e le previsioni di un loro futuro rialzo che rendono questo particolare momento adatto per comprare. Anche i mutui sono vantaggiosi, con lo spread dei mutui e il costo del denaro in discesa, cosa che rende ancora più sostenibile l'indebitamento con le banche. Già negli ultimi mesi del 2014 e nei primi due del 2015 si è vista una timida ripresa nella compravendita del mattone. I dati rilevano, nel periodo considerato, una crescita del 3,6% rispetto allo stesso periodo del 2013, soprattutto nelle regioni del Nord Italia (più 4,3%). Per quanto riguarda il mercato immobiliare di Firenze, nella città si concentrano circa il 44% di tutti gli annunci relativi alla compravendita immobiliare dell'intera provincia (con una percentuale media di 105 annunci tra vendita e affitto ogni mille abitanti). La zona più presente in assoluto negli annunci è quella del Centro Duomo.
I prezzi per gli appartamenti in vendita a Firenze sono i più alti: la quotazione media è di circa 3.600 €/mq, superiore del 35% rispetto a quella regionale (2.650 €/mq) e superiore del 16% a quella provinciale (3.050 €/mq). Si tratta di prezzi che superano di oltre il 219% quelli medi di Reggio Calabria, che sono i più bassi di tutta Italia. Tra l'altro, i prezzi degli appartamenti non sono uniformi, e nella maggior parte dei casi vanno dai 3.000 €/mq ai 4.150 €/mq. Le quotazioni immobiliari più basse per la categoria degli appartamenti sono quelli della zona Brozzi (con 2.700 €/mq), mentre le più alte riguardano la zona Pian dei Giullari (4.700 €/mq). I prezzi degli appartamenti in vendita a Firenze Sud sono in linea rispetto alle quotazioni medie nella città (cioè 3.600 €/mq) e sono comunque variabili tra 2.950 €/mq e 4.300 €/mq.
Incrociando i dati della compravendita di immobili a Firenze, si riscontra un calo complessivo dei prezzi negli ultimi tre mesi i prezzi (-2,90%). Colpita soprattutto la categoria delle case semindipendenti (meno 17%), mentre resistono bene i bilocali (solo -1%). Investire nel mercato immobiliare vuol dire massimizzare i profitti ed il rendimento del capitale investito nella compravendita. Per ottenere un buon, se non ottimo, risultato è bene tenere a mente cinque semplici regole.
1) Cercare l’affare giusto e non l’immobile giusto Se si vuole effettuare un investimento immobiliare, non bisogna focalizzarsi sui propri gusti (cioè se la casa o l'appartamento piaccia o meno), ma sul voler realizzare un buon affare. È necessario, quindi, considerare solo gli aspetti economici relativi all'immobile (il suo costo, i preventivi di spesa per la manutenzione, eventuali costi condominiali, la sua classificazione e rendita catastale, la compatibilità commerciale della zona). Da tenere a mente che sono spesso le zone periferiche residenziali le aree dove si possono realizzare buoni e continui profitti con bassi costi.
2) Puntare al lungo periodo nel valutare la redditività di un immobile Spesso, per valutare quale sia la redditività di un immobile si guarda soltanto al breve periodo: in pratica, si cerca di ottenere i massimi profitti nell'immediato senza tener conto degli inevitabili tempi che servono per mettere a reddito l’immobile in questione. Per esempio, a volte non si pensa ad eventuali spese da sostenute oppure a mancati introiti.
3) Bisogna effettuare l’affare immobiliare durante l’acquisto L'affare si conclude al momento dell'acquisto, puntando a comprare ottenendo un consistente sconto rispetto alle posizioni iniziali del venditore. Quando poi si tratterà di vendere a propria volta l'immobile, si avrà un buon margine di manovra per ottenere un profitto sicuro in modo semplice. Soprattutto nella situazione attuale chi compra sottocosto ha la sicurezza di poter rivendere l'immobile almeno al prezzo di mercato normale, cosa che garantisce comunque un profitto (se poi il mercato riprende a salire il profitto può diventare enorme). Per poter ottenere un prezzo scontato all'acquisto bisogna cercare un venditore motivato, che vuole vendere l'immobile a tutti i costi. In questo periodo di crisi, purtroppo, ce ne sono tanti, fin troppi.
4) Saper condurre una trattativa Una volta trovato l'immobile e il venditore, bisogna condurre la trattativa. Qui entrano in gioco vari fattori (esperienza nel settore immobiliare, capacità di raggiungere il proprio obiettivo, freddezza e capacità di distaccarsi rispetto all’affare). Una regola fondamentale è quella di non dire mai un prezzo per primo. E’ consigliabile affidarsi ad un bravo consulente, che non solo possiederà tutte le caratteristiche sopra indicate, ma rivestirà anche la parte di soggetto terzo.
5) Riuscire ad acquistare al prezzo più basso e con zero rischi Il profitto più grande si fa sempre a debito oppure senza costi. Quindi acquistare al prezzo più basso possibile e, meglio ancora, senza utilizzare i propri soldi. Richiedere un finanziamento in banca (e ottenerlo a costi o condizioni vantaggiose), vale soltanto in rari casi e per ristrette categorie di investitori. Nella maggior parte dei casi, le banche sono, per costi e condizioni, il modo peggiore di ottenere a debito denaro per un investimento. La soluzione sta nel rivolgersi ad altri soggetti, alternativamente o cumulativamente. Il primo caso (che è quello di maggior successo) è l’affitto con riscatto, unendo contratto di locazione e di compravendita. Non solo ci si libera delle spese e della tassazione immobiliare (spettano al proprietario), ma gli investitori si limitano a trovare un affittuario per l’immobile. Altre soluzioni sono trovare un socio finanziatore o utilizzare l'espediente della caparra confirmatoria. Inoltre, per ottenere un profitto più consistente dal proprio investimento immobiliare, è consigliabile adattare gli accorgimenti contrattuali-fiscali per evitare che la tassazione dimezzino gli utili derivanti dall'investimento (per esempio, la già citata caparra confirmatoria).
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